苏州市作为长三角经济发展水平较高的人口净流入地区，住房需旺盛求，因房价攀升，部分购房需求外溢到租赁市场，但由于租赁市场存在诸多痛点，导致供需不匹配，亟需通过发展和完善住房租赁市场解决新市民住房问题。苏州市政府早在《苏州市供给侧结构性改革房地产去库存行动计划（2016～2018）》中即明确了“培育发展住房租赁市场”的宏观政策。在此基础上，苏州市政府于2018年8月23日印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》（苏府〔2018〕89号，以下简称《意见》），对加快培育和发展住房租赁市场作出重大决策。苏州市住建局在该《意见》的基础上，积极发挥引导作用，支持住房租赁消费，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，同时加强对租赁住房的安全管理，确保人民群众生命财产的安全和社会的稳定。《意见》印发两年来，取得了显著成果。现对苏州市政府、苏州市住建局关于培育和发展住房租赁市场的决策评估如下：

一、已开展的工作

（一）完善住房租赁市场规范发展法律体系

1、出台《苏州市出租房屋居住安全管理条例》。2018年12月27日苏州市人大常委会审议通过《苏州市出租房屋居住安全管理条例》。《条例》的出台为住房租赁市场的发展提供了法律规范，有利于住房租赁市场的健康成长，同时也为对住房租赁市场的行政监管提供了法律依据。

2、草拟《苏州市租赁房屋信息监管与服务平台管理办法》。从租赁房源发布与核验、租赁房屋安全隐患信息处理、租赁合同网签备案、租赁市场信用管理、租赁数据统计发布等六个方面积极探索租赁平台管理措施，推动租赁备案机制的完善。

（二）培育租赁市场供应主体

1、成立苏州首家国有住房租赁服务公司，以长租公寓租赁服务为核心产品，整合利用园区国企房源、社会零散房源、品牌连锁房源等多种房源渠道，形成高、中、经济型三类公寓产品线。

2、充分发挥国有企业带动引领示范作用，鼓励和支持国有企业开展规模化集中式住房租赁业务，市级层面上明确了1～2家国有企业开展规模化集中式住房租赁业务的试点。

3、鼓励房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体开展住房租赁经营，拓展租赁业务范围，支持和规范个人出租住房行为，鼓励个人依法规范出租自有住房，支持个人委托住房租赁企业和住房租赁中介机构出租自有住房。截至目前，苏州全市范围各类在册房屋租赁企业70余家，并形成了龙湖冠寓、创元等一批具有一定规模的代表性租赁项目品牌。

（三）增加租赁住房有效供给

1、引导和督促各方通过配建、改建、长期租赁等多种形式增加租赁住房有效供应。推出低价纯租赁住宅用地，首宗纯租赁用地位于相城区，总占地面积57432平方米，根据规划，该地块为集宿楼用地，仅可设置满足区域内企业人才及员工居住的公寓及宿舍，不可分割销售且不得分割转让，预计2021年建成使用。

2、推进人才安居住房建设。印发《苏州市人才乐居工程实施意见》，全面清理已建和在建定销安置房源，将满足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建设；各市、区根据本区域人才市场情况，加快集中规划建设一批人才公寓，向符合条件的人才出租；加大对符合条件的人才发放货币补贴力度，鼓励在租赁市场租房居住，多渠道解决人才租住房问题。出台《中共苏州市委苏州市人民政府关于加快人才国际化引领产业高端化发展若干政策措施的意见》鼓励新建商品住宅项目按一定比例配建人才住房。目前，全市共有人才公寓约2.5万套。此外，苏州作为首批6个签约城市之一，与中国建设银行签订了《发展政策性租赁住房战略合作协议》，获得200亿元贷款，用于支持我市未来三年内约10万套（间）政策性租赁住房的建设筹集，其中 2020年计划筹集3万套，2021年计划筹集3万套，2022年计划筹集4万套。

（四）搭建监管与服务平台，助力实现房地产经纪和租赁行业规范管理和长效治理

1、建立“苏州市租赁房屋信息监管与服务平台”。一是实现对租赁房屋安全、租赁参与主体、租赁交易行为、租金价格波动等的监管。二是为租赁市场参与者搭建免费开放的企业运营和服务平台，实现房源展示、线上全流程租务管理。三是为全市提供阳光高效，真实可信的房屋出租共享平台，有房屋租赁需求的主体，尤其是外来流动人口，可以通过平台，选择通过房源核验的房屋，并自行选择入驻平台的市场参与者，达成租房交易。

目前，已实现了租赁房源权属核验大市范围的全覆盖，并陆续推动全市租赁交易网签备案的进程。平台上线以来纳入房源约80万套，大部分是公安部门获取的非对外公开的出租房屋安全信息。目前平台租赁房屋交易板块上的可见房源1.26万套，纳入平台管理的各类房地产经纪机构共1300余家，合同网签备案数量9000余件。

2、建立“苏州市房地产经纪与信用管理平台”。将房地产经纪行业的管理从原先单一的“管人、管事、管行为”，提升到全面公开透明“管平台、管数据、管信用”信息化综合管理模式。经纪人员需实名登记，实名从业，交易完成后消费者可对交易进行评价，评价结果纳入经纪机构信用评定，房地产经纪机构的信用评定结果定期向全社会公布。

目前，平台纳入全市5007家备案经纪机构，以及19337名执业人员及从业人员的数据，未来将全面覆盖房地产经纪行业，为消费者的选择提供更多有益参考。

（五）针对房地产经纪领域专项执法检查

1、对房地产经纪机构及门店的检查。重点检查了房源违规挂牌、门店不规范公示、违规提供房源网签服务、信用平台维护等情况。按照工作部署，在专项整治期间，随机检查了51家房地产经纪机构、个体工商户，开具限期整改通知书2份。

2、对房地产经纪机构网络平台的检查。重点检查了违规发布房源信息，房源价格炒作等情况。通过专项行动，分别对我爱我家、链家、贝壳、Q房网等平台旗下门店进行抽查，并对门店在平台上发布的房源进行随机抽查。

3、对租房租赁机构、企业的检查。重点检查了住房租赁机构经营模式、企业入网、租赁合同备案等情况。通过对住房租赁机构的租赁合同进行抽样核查，检查是存在违规使用租金贷、租赁合同是否在监管平台备案等情况，同时向房地产经纪机构及住房租赁机构有关工作人员提出要求，要严格按照规定开展工作，依法依规，诚信经营。

（六）开展出租住房专项整治

1、切实强化排查整治。紧盯出租房（群租房）各类安全隐患治理要求，重点聚焦城中村、农村自建房、拆迁安置小区、古镇老街等区域部位，切实强化排查整治，消除了一大批安全隐患。行动以来，全市累计排查出租房（群租房）隐患4万余处，已完成整改1.9万余处。共开展联合执法6157次，责令停租1731户，拆除防盗窗（栅栏）2.7万平方米，拆除违规隔断3.5万平方米，清理液化气钢瓶7371只，搬离违规停放电动自行车3.7万辆。

2、有效化解投诉举报。坚持民意导向，紧盯群众诉求，围绕出租房（群租房）隐患投诉等难点问题，采取领导包案、上门走访、部门联动、综合执法、结果公示等方式，推动问题解决，全面压降投诉举报。行动以来，全市共受理出租房（群租房）投诉举报351件，完成处理298件，总投诉量同比下降58.6%。

3、坚决查处违法行为。统筹协调住建、消防、公安及综合执法等部门，深入贯彻执行《江苏省租赁住房治安管理规定》《苏州市出租房屋居住安全管理条例》等法律法规，重点查处租赁、消防领域违法行为，始终对违法“二房东”保持高压严管态势。行动以来，全市已累计查处出租房（群租房）领域各类违法行为227件，依法打击不法“二房东”245人。

4、督导检查贯穿全程。对重点区域、重点部位、重点小区加大督查抽查频次，对工作迟缓、隐患整改不力的，一律督办交办、跟踪问效，切实压紧压实工作责任。行动以来，全市共出动督查力量2.4万人次，督查发现隐患1.5万余处，现场责令整改8298处。

（七）配合公积金专项政策，推进公共租赁住房制度改革

1、加大住房保障货币补贴力度。按照“市场建房、居民租（购）房、政府补贴、社会管理”的良性循环保障模式，建立以政府为主，多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房保障制度。会同财政局出台《关于调整城区（姑苏区）住房保障相关政策的通知》，自2019年3月1日起，暂停受理苏州城区中低收入住房困难家庭公共租赁住房的申请，将实物配租、实物配售向货币化补贴转变，不断加大货币化保障力度，努力形成住房保障租房补贴与购房补贴两大货币保障方式，以货币保障为主，实物为辅。鼓励住房困难家庭通过在市场上自由选择合适房源，政府以货币化补贴形式进行保障。逐年提高租赁补贴或购房补贴标准，2020年会同市财政局出台《关于调整城区（姑苏区）住房保障相关政策的通知》（苏住建保〔2020〕5号），提高租赁补贴重点提高一人户标准，缓解一人户房源紧缺压力，2020年每人每月每平米可达到63.1元；将城区经济适用住房货币化保障的购房补贴标准从每平方米9140元调整到每平方米9240元。

2、完善公共租赁住房货币补贴制度。建立与市场联动的货币补贴调整机制，实行实物配租与货币补贴并举的保障模式。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，形成多层次住房保障体系。在全面实现户籍中低收入困难家庭应保尽保的基础上，计划用3～5年的时间，住房保障群体从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难的新市民延伸，逐步解决好新就业人员、外来务工人员、专业人才等各类群体的住房问题。有序组织推进公交司机、环卫职工、青年医护人员和青年教师的调研工作。

二、重大决策实施结果与决策目的完全符合

《意见》对培育和发展住房租赁市场在总体目标中提出了两个重要目标，各实施主体在两年来积极配合，基本实现了决策目的。

（一）基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场

1、通过培育市场供应主体、增加租赁住房有效供给，形成渠道多元、结构合理的住房租赁市场。如，苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司以长租公寓租赁服务为核心产品，整合利用园区国企房源、社会零散房源、品牌连锁房源等多种房源渠道，形成高、中、经济型三类公寓产品线。充分发挥国有企业带动引领示范作用，鼓励和支持国有企业开展规模化集中式住房租赁业务；又如，通过市级层面明确的国有企业开展规模化集中式住房租赁业务的试点，又同时鼓励房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体开展住房租赁经营，拓展租赁业务范围，在苏州全市范围各类在册房屋租赁企业70余家，并形成了一批具有一定规模的代表性租赁项目品牌；再如，在相城区低价推出纯租赁住宅用地，增加租赁住房有效供应。

2、建立服务与监管平台，形成服务规范、制度健全的住房租赁市场。如，建立“苏州市租赁房屋信息监管与服务平台”，为租赁市场参与者搭建免费开放的企业运营和服务平台，实现房源展示、线上全流程租务管理，实现对租赁房屋安全、租赁参与主体、租赁交易行为、租金价格波动等的监管，形成阳光高效，真实可信的房屋出租共享平台，促进住房租赁市场健康发展。又如，建立“苏州市房地产经纪与信用管理平台”，将房地产经纪行业的管理从原先单一的“管人、管事、管行为”提升到全面公开透明“管平台、管数据、管信用”的信息化综合管理模式，通过经纪人员实名登记、交易评价结果纳入经纪机构信用评定、公开信用评定结果等方式，为消费者的选择提供更多有益参考。

（二）加强对租赁住房的安全管理，确保人民群众生命财产的安全和社会的稳定

对房地产经纪及租赁行业陆续开展了“房地产经纪机构乱象整治百日行动”、在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象等三次专项整治行动。通过畅通投诉渠道、公开承诺、上线平台、摸底排查等途径对房地产经纪行业以及租赁行业乱象进行整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。整治期间排查住房租赁中介机构1946家，查处违法违规住房租赁中介机构188家，通报曝光违法违规案例类型1586件，对进一步规范租赁市场经营行为促进苏州市租赁市场的健康发展起到了重要的作用。同时依托“331回头看”推动出租房整治行动，统筹协调住建、消防、公安及综合执法等部门，对租赁、消防领域违法行为，保持高压严管态势，为人民群众生命财产的安全保驾护航。

三、重大决策实施成本、效益分析

培育和发展住房租赁市场，是全面贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，有利于人民群众实现对美好生活的向往和追求，从而支持住房租赁消费的系统工作。对这一重大决策的成本效益分析，要从“提高和改善广大人民群众的住房条件“、“建立和完善住房租赁体系“、“促进住房租赁市场的健康发展”的目标去考量，这样不难看出，其效益是远远超过其投入的。

（一）投入

要建立起完善的住房租赁制度，需培育专业化、规模化的住房租赁企业。苏州作为人口净流入的大中城市尤其要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。在各上级主管单位的关心指导下，按照《意见》关于“充分发挥国有企业带动引领示范作用，鼓励和支持国有企业开展规模化集中式住房租赁业务”的要求，市保障房公司于2018年下半年投资设立全资子公司苏州市住房租赁有限公司，专业从事住房租赁工作，公司注册资本金10亿元，首期到位3亿元。公司与市保障房公司开发的“金秋家园”、“惠宇华庭”小区中转换了729间租赁住房作为首批房源，并将首期注册资本金全部用于房源的购置及装修。首批房源经装修于2019年5月正式上市出租。

（二）效益

1、有形效益

市住房租赁有限公司开发的租赁住房，自投入使用便取得了较好的市场反响，出租率长期维持在90%以上。截至目前公司累计服务755位青年客户，住户本科率达75%，较好的为青年人群解决了阶段性的住房问题，帮助他们更好地在苏州就业和生活。

2、无形效益

（1）深入了解了住房租赁市场的现状和需求。市住房租赁有限公司通过两年的运营，对住房租赁行业发展现状和趋势逐步厘清，对服务对象和市场的需求也有深入掌握，对经营成本、服务需求有了更加深入的了解，这为以后开展住房租赁服务奠定了基础，并对其他租赁住房提供方提供了指导依据。

（2）积极探索了住房租赁市场的经营模式。在打开了长租公寓本土市场的同时，打磨出了将定销房转化为租赁住房的经营模式，该模式将会为以后的租赁市场培育发挥积极引导作用。市住房租赁有限公司将参照已有的成功模式，更多的转化存量定销房作为租赁住房，响应“租购并举”、稳房价的同时，能够更好地助力我市完成政策性租赁住房试点工作。

四、重大决策在实施对象中的接受程度

住房租赁市场的培育和发展政策的实施得到了银行等金融企业的接受和大力支持。市场主要服务对象主要是租赁企业、租赁群体，也都表示了极大的认同与接受。

（一）金融企业层面

 住房租赁市场的培育和发展，得到了银行的有力支持。2018年下半年，苏州举行推进城镇老旧小区改造和政策性租赁住房全国试点工作暨金融支持签约仪式，市保障房公司与建设银行苏州分行签订了支持政策性租赁住房（人才公寓）及城镇老旧小区改造战略合作协议，市住建局，10个市、区以及包括保障房公司在内的6家合作企业与建行苏州分行签订了合作备忘录和合作协议。根据合作备忘录及协议，未来3年内，合作各方将通过新建或改造、盘活存量住房等渠道，拟筹集政策性租赁住房（人才公寓）10 万套（间），其中2020年 3万套（间）、2021年 3 万套（间）、2022年 4 万套（间），服务新市民等群体15万人。建行苏州分行将对政策性租赁住房（人才公寓）项目贷款支持总额不低于200亿元。

（二）租赁企业、租赁群体层面

1、积极参与管理和服务平台。本市打造的租赁市场管理平台得到了房屋提供商、经纪人、租赁客户的好评，大力单位和人员进驻平台，平台数据得到大量夯实。如 “苏州市租赁房屋信息监管与服务平台”实现了租赁房源权属核验大市范围的全覆盖，并陆续推动全市租赁交易网签备案的进程，平台上线以来纳入房源约80万套，平台租赁房屋交易板块上的可见房源1.26万套，纳入平台管理的各类房地产经纪机构共1300余家，合同网签备案数量9000余件。又如市住建局2 019年4月份，开放了“苏州市房地产经纪与信用管理平台”，实现对房地产经纪行业的信息化综合管理。得到了房地产经纪行业的支持，已有全市5007家经纪机构备案，19337名执业人员及从业人员进驻，为消费者的选择提供更多有益参考。

2、为房屋租赁消费者提供便利的纠纷解决途径。在苏州市住建局住宅产业处及行业协会的见证下，苏州市首批50家房地产经纪公司的总部负责人共同向社会作出“诚信经营”的承诺并签署了承诺书。承诺内容的一大亮点是，今后消费者在任何一家房地产经纪公司的分店、门店遇到纠纷矛盾，可以直接找到苏州总部落实处理。

“让总部直接参与纠纷处理，这样避免了分店、门店在解决纠纷时的‘自我保护’，更有利于解决消费者的问题，保护他们的合法权益。”苏州市房地产经纪业协会潘霞鸣会长说，“房产交易的标的很大，因此坚持诚信经营，不论是对消费者还是对行业本身的健康发展都尤为重要。”她介绍，交易中的信息不对称、扣押消费者预付资金、业务员额外收取不合理费用等是行业内存在的一些乱象，承诺书中对此也进行了约束。接下来对消费者投诉举报的内容，协会会及时核实情况，对确实违反承诺的企业和个人实施惩戒，根据情节轻重分别在行业内部通报或通过媒体曝光，以及通过住建部门的信用平台将其列入失信名单，让市场淘汰不法企业和违规个人，引导企业形成诚信服务的良好氛围，打造行业发展的健康生态圈。

3、2019年1月至4月，苏州市住房和城乡建设局将开展“房地产经纪机构乱象整治百日行动”， 进一步整顿和规范房地产市场尤其是房地产经纪行业秩序，推进市场诚信体系建设，净化房地产市场环境，切实维护人民群众利益。

苏州一家大型房产经纪公司的负责人表示，当前，市场上确实存在一些乱象，尤其“真假房源”诱导购房、租房者的行为屡有出现，对消费者的心理和时间成本构成了负面影响。“百日行动”的开展将进一步净化市场交易环境，让老百姓更加安全放心，他们也将积极配合主管部门推进市场诚信体系的建设。

2019年7月18日，在苏州市住建局召开的经纪机构自律座谈会上，苏州市房地产经纪机构代表表示，将自觉规范经营、严格把控房源真实性、提升从业人员的职业道德和专业素质，为维护市场健康发展献计出力。

4、2019年3月底，市住房租赁公司旗下金秋家园、惠宇华庭两大长租公寓项目样板房首度对外开放，开放70平方米、120平方米两种户型，通过公司网页、公众号发放邀请函，借助互联网扩大宣传力度。样板房的亮相吸引了苏州轨道交通运营分公司、苏州新东方学校等大力企业及职工个人客户慕名前来参观，开发活动初日接待客户百余人次。看房现场，客户对小区环境、房屋装修、家具品质非常满意，工作人员对租赁政策向看房客户进行介绍和答疑。

五、重大决策实施与经济社会发展方向的符合程度

住房租赁消费，与中国社会经济社会发展方向是完全符合的。“房子是用来住的”承载了几千年来中国人的家国情、家园梦，更是“中国梦”的重要构成。早在先秦时期，圣哲们就在勾画百姓安居乐业、衣食丰足的美好图景。老子向往的社会是“民各甘其食，美其服，安其居，乐其俗”。孟子也认为“有恒产者有恒心”，强调房屋等不动产在百姓生活中的重要作用。唐代诗人杜甫的一句“安得广厦千万间”更是广大劳动人民心声的千古吟唱。近现代以来，“居者有其屋”进一步成为民生思想的重要组成部分。党的十九大报告深刻指出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，而解决这一矛盾的关键之一也正是十九大报告所部署的“让全体人民住有所居”的民生工程。习近平总书记在党的十九大、全国金融工作会议、中央经济工作会上连续三次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一新定位影响着中国未来经济走势和格局，决定着广大百姓生活方式的改变，承载着亿万人的幸福，更是把中国人千百年来的安居梦融入到伟大时代的中国梦当中，带领大家为“美好生活需要”共同奋斗。

培育和发展住房租赁消费不仅有助于推动住房制度改革，将保障公民住房权作为新一轮改革的重要内容，有助于促进住房租买选择机制形成，从而完善住房市场的自我调节功能，而且有助于推动中国房地产开发业转型升级，减缓房地产业发展与国民经济整体的矛盾。

六、重大决策落实过程中存在的不足

1、缺乏法律依据。近两年来，住房租赁市场上涌现出很多新兴的租赁发展业态。由于租赁住房及其用地性质的不同，缺少相应的法律法规，造成了其监管部门的不同或缺失，租赁市场的监管过程中也因缺少对应的法律法规依据，而难以形成体系化监管。

2、缺失市场数据。住房租赁信息平台虽已经建立，但由于缺乏强制手段而无法获取市场上所有的租赁住房信息，市场监管等部门也没有要求住房租赁经营主体必须要到相关部门备案，由此带来了属地政府和相关部门难以掌握租赁市场数据，无法对租赁市场的波动做出有效及时的监测，难以监管到位。

3、缺乏政策支持。非住宅用地改建为租赁住房各环节审批并无政策依据，改建项目开展中在审图、施工许可、消防审验等多个环节均有障碍。具体租赁住房设计审图参照规范不统一，部分改建项目按宿舍设计规范符合日照条件难度较大。例如，《工业项目建设用地控制指标》中明确，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。因此，工业用房用于改建租赁住房，以及利用集体土地建设租赁住房的做法，目前均因政策问题难以实施。

4、缺少财税支撑。土地用地性质变更无法缓交、少交或不交土地出让金，因此改变土地性质等政策措施难以支撑运营企业成本的增加。租赁住房本就微利经营，如无有力的政策支持，对引导社会力量建设租赁住房吸引力十分有限。

5、排查整治仍未见底。部分板块出租房（群租房）隐患仍然未能见底，特别是农村自建房整治难度较大，相关区域隐患底数不清，仍然存在死角盲区。部分板块对多板块交界处、城乡接合部等区域排查不到位，仍有出租房屋使用明火、采用易燃材料进行房屋隔断等隐患，整治要求未能及时落地。姑苏区、吴中区、相城区等地城中村、农村自建房隐患排查不到位，仍有部分重点区域未纳入整治范围。