苏住建物〔2018〕10号
市住房城乡建设局关于2015年度市区前期物业管理招投标项目督查情况的通报
各区住建局,姑苏区住建委，苏州工业园区规建委,各物业服务企业、相关房地产开发企业：
为贯彻市委十二届六次全会精神，推进全市物业行业高质量发展，规范前期物业管理，加强事中事后监管，近期市住建局对2015年度市区前期物业管理招投标项目进行了专项督查。现将督查情况通报如下：
一、基本情况
今年共督查2015年度市区前期物业管理招投标项目68个，其中姑苏区3个，苏州工业园区10个，吴中区15个，苏州高新区18个，相城区22个。督查内容包括：物业服务项目的合同管理、物业承接查验、规章制度建设、业主接待、设施设备管理、电梯管理、消防管理、项目秩序维护、环境绿化养护以及社区服务等方面。
通过督查，多数被督查项目物业服务情况良好，物业服务企业能按前期物业服务合同履行职责。制订承接查验方案、工作流程；建立岗位职责、规章制度、常见突发事件应急预案并上墙明示；客服接待良好，能认真受理业主投诉；设施设备管理规范，设备卡登记内容完整准确，设备运行状态与台账对应，有可行的设施设备管理制度；项目环境整洁、绿化养护及时；秩序维护良好、停车管理有序，消监控室值班人员熟悉岗位职责。
二、存在问题
督查发现，各市、区物业管理发展水平仍存在不平衡，有一定的差距，个别区域监管力量有限，检查频次偏低，覆盖范围不广。部分项目开发建设遗留问题较多，建设单位对物业管理工作不重视、不配合，长期忽视物业服务企业提出的合理要求。个别物业服务企业管理水平不高，管理中偷工减料，对涉及项目安全的工作麻痹大意。主要表现在以下方面：
1.安全问题较为突出。个别项目电梯钢丝绳氧化锈蚀严重，出现红粉现象；对危及人身财产安全的隐患点未设置安全警示标识；消火栓柜被锁住无法开启使用，消防通道被占用、被锁闭；消防泵房内控制柜置于手动，甚至未通电运行，无法远程联动；应急设备配置不齐全，相关人员的消防、安防和紧急救援技能不足；还有项目“331”专项行动履职不到位，仍存在电动车违规停放充电现象。
2.承接查验工作缺失。部分项目未做承接查验，只有移交清单，没有问题处置、整改记录；一些项目承接查验流于形式，记录内容不全，查验发现的问题没有闭合，记录不够规范，实际整改情况不理想。
3.合同履行不够全面。物业服务人员配备不足，少配简配情况比较普遍，员工专业化程度有待提高；公共秩序维护不到位，有的项目车辆无序停放，占用消防通道、疏散通道、公共楼道；装修管理不规范，日常巡查流于形式，对违章搭建、侵占公共区域等违规行为未及时劝阻、制止并上报相关执法部门，造成违法建设、违规装修愈演愈烈。
4.设施设备管理薄弱。部分项目对设施设备未建立设备卡；个别项目消防、电梯等设备未聘请专业维保单位进行维保；对维保工作懈怠，未按规定要求进行维保，存在降低维保频次、走过场等现象，导致相关设备出现故障甚至瘫痪；工程技术人员专业化水平较低，无法保证设施设备的正常启用。
三、督查意见
物业服务企业应高度重视项目管理中的安全工作，尽快改正督查中存在的问题，提升管理能力和服务水平，不折不扣按约提供服务，不断提高业主满意度。各区要进一步加强行业管理，建立健全物业管理项目考评机制，充分发挥街道、社区日常监管职能。
1.限期完成整改。各物业服务企业应当对督查中发现的问题制订整改方案，在规定期限内完成整改，整改后上报属地物业行政主管部门。属于开发建设单位问题的由开发建设单位进行整改，物业服务企业应当予以配合和协助。
2.认真履行合同。各物业服务企业要对照前期物业服务合同约定的服务标准和等级，按约提供服务，不得随意减少服务人员数量、降低服务质量，要将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内显著位置进行公示，接受全体业主监督。
3.提高管理能力。各物业服务企业要加大对专业人员培训力度，使其对日常业务技能尤其是涉及安全的岗位技能做到应知应会。建立设施设备档案，健全维护保养记录，提高设施设备管护水平。加强企业间交流，推广运用好的管理模式和方法。
4.加强行业管理。各区物业行政主管部门要会同属地政府相关部门对存在问题的项目做好跟踪督促，将改正情况及时报送我局。加强对项目的日常检查和监管，将物业服务项目的检查考核制度化、常态化，督促企业认真履行服务合同，提高服务质量。市物业管理协会要继续加强行业自律，优化物业专业技术人员和项目经理的培训工作机制。
5.督查结果运用。督查中发现管理规范，予以通报表扬的项目（详见附件1），依据《苏州市物业服务企业信用信息管理办法》的有关规定，给予企业2018年度诚信加3分，给予相关项目经理诚信加2分。督查中发现管理问题突出，予以通报批评的项目（详见附件2），依据《苏州市物业服务企业及项目经理违法违规行为减分分值标准》，给予相关企业和项目经理2018年度诚信扣减诚信分值，并在相应期限内对相关物业服务企业前期物业招投标进行限制。
苏州市住房和城乡建设局
2018年11月15日